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供需失衡房价节节高调控重估剑指差别化

发布时间:2019-08-16 19:38:55

  而国家统计局昨日发布的显示,今年6月,全国70个大中城市中,有69个城市的新建商品住宅(不含保障性住房)价格同比保持上涨。其中,京沪广深一线城市涨幅领跑全国,北京涨幅高达16.7%。

  与此前的货币超发不同,供需失衡被认为是导致本轮房价大涨的主因。虽然环比来看,房价涨幅有所收窄,但在房价上涨的惯性通道中,购房者看涨的预期依然强烈。分析人士认为,在调控政策的强压下房价仍维持涨势,证明调控政策效果已渐趋弱化,未来应及时对政策进行重估,并采用差别化手段调整市场供需。

  房价处于上升通道

  在统计局公布的这组数据中,同比涨幅颇为引人关注。今年6月,全国70个大中城市中,有69个城市的新建商品住宅价格同比保持上涨。这种普涨的局面已连续两个月出现。房价唯一下跌的城市,便是此前泡沫积累较多的温州。

  多家机构根据统计局的数据计算得出,6月全国70个大中城市新房价格平均同比上涨6.5%,不仅连续6个月保持上涨,且涨幅在不断扩大。

  其中,上月北京新建商品住房价格同比上涨16.7%,位居纳入统计的70个大中城市之首。广州、深圳两地的涨幅均达到16%的高水平,上海则上涨14.4%。除此之外,仅有5个城市的房价涨幅超过10%。从上述局面不难看出,一线城市房价领涨的态势已经确立。

  事实上,在始于去年年底的这轮房价回升通道中,一线城市始终在扮演“领跑者”的角色。由于这些城市的风向标意义明显,也在一定程度上推涨了市场的预期。

  环比来看,房价涨势似乎有所放缓。根据统计局的数据,上月新建商品住宅价格环比上涨的城市有6 个,自今年 月达到68个城市房价环比上涨的峰值以来,已连续三个月减少。平均而言,6月70大中城市新房价格环比上涨0.8 %,涨幅连续 个月收窄。但房价环比上涨的局面已经持续了1 个月!

  结合历史数据不难看出,自有该项统计数据以来,全国70个大中城市房价便一直处于上行状态中,期间虽有短暂的下滑周期,但很快就被涨势所弥补。不少业内人士认为,按照近期的态势,房价上涨势头还将持续一段时间。

  值得注意的是,从一线城市的领跑不难看出,房价走势在不同城市之间的分化逐渐明朗。“在前几年的上涨周期中,多为二三线城市领涨,如温州、杭州等。”一位研究者表示,从去年年末以来,一线城市领涨的局面开始确立,此前涨幅较大的城市反而开始放缓,甚至一度出现负增长。

  供需矛盾短期难平

  “和2010年的那拨上涨相比,此轮房价上涨更多是由于供需失衡,货币超发的因素并没那么大。”针对房价涨势,(,)董事长近期在接受采访时表示。他的理由在于,2011年以后,房地产市场的销售面积始终大于竣工面积,造成供需失衡的局面逐渐拉大。

  按照统计局此前发布的数据,截至6月末,全国商品房待售面积4 7 1万平方米,比5月末增加807万平方米。但按照北京中原地产市场研究部张大伟的观点,由于成交量增幅较大,使得去化周期持续缩短。

  在一线城市,供需失衡的局面尤其严峻,且在进入传统销售淡季7月以来,又有恶化的态势。其中,截至7月17日,北京仅有7个项目取得预售许可证,明显低于上月同期。深圳国土局站显示,截至7月17日,本月深圳只有“深房传麒山”一个项目取得预售许可证。据金丰易居 ;佑威联合研究中心监控的数据显示,上周(7月8日至14日)上海新房住宅市场新增供应面积仅为10.45万平方米,同样持续走低。

  这种局面也造成不少高价项目销售向好。中国证券报发现,尽管单套房子的价格动辄三四百万,但作为上海浦东为数不多的内中环项目,“宝华海尚郡领”还是多日位列上海楼盘成交前十名。

  房源少、需求大,房价仍在攀升,这是当前一线城市楼市的现状。在多数业内人士看来,这种局面与当前一线城市盛行的“限价令”密不可分。“由于房地产企业并不急于出货,为规避限价政策,便多采取延迟开盘的策略,造成短期市场供应缩水。”北京大兴区某房地产项目负责人表示,该项目原计划今年 月开盘,但由于“无法接受”政府部门的限价,便一直推迟开盘时间,至今仍未有进展。

  从长期来看,一线城市的供需失衡更多来自于土地供应不足带来的缺口。任志强表示,在近几年一线城市的房地产用地供应中,有相当部分配建了保障房。这不仅挤压了商品房用地的供应量,而且保障房土地成本也转嫁到商品房用地中,一定程度上推高了商品房价格。

  事实上,并非所有城市都存在供需缺口,但从全国来看,供需失衡的局面恐将在相当长一段时间内存在,并给房价带来上涨的压力。统计局的数据显示,今年月份,房地产开发企业土地购置面积15721万平方米,同比下降10.4%。该指标处于负增长的局面,已经持续了一年多。

  政策调控亟待重估

  房价普涨的局面正在将调控政策置于尴尬的局面。国家统计局公布上述数据之日,距离今年 月初“国五条”细则的落地,仅有4个多月的时间。按照多数业内人士的观点,本轮楼市调控,正在过早地失去效果。

  在调控政策不放松的情况下,为什么房价依然保持上涨?亚太城市房地产业协会会长谢逸枫指出,此轮调控手段虽多,但多数为已有政策的再强调,最为严厉的“二手房交易个税按20%缴纳”政策,在执行中并未严格贯彻。除北京外,多数城市的调控政策执行有所折扣,造成市场对调控形成“抗药性”。

  另一个被广泛诟病的因素则是,行政化调控手段不仅未能有效降低房价,反而恶化了供需关系。除限价政策导致的短期供应缩水外,土地出让中的“配建”政策,也在推高商品房土地成本。

  此外,地方债务的到期偿还,也在推高地方政府推出高价地的积极性。任志强认为,近期出现的一些高底价地块,在一定程度上可能是地方政府迫于偿债压力,上调底价的结果。土地收入是地方政府的主要偿债来源,此前国土部在一份报告中,也对地方债务的风险予以警示。

  多数受访的专家认为,楼市调控政策已到重估的节点。其中,行政化的调控手段在施行多年后,应考虑有步骤的退出。从长效机制的建设上,税应该逐渐扩大试点。更为重要的是,随着区域市场差异性的存在,调控政策应从“一刀切”逐渐转化为差别化对待。

  据中国证券报了解,当前多部委正就房地产调控长效机制进行磋商,并拟在不久的将来推出。随着相关机制的出台,未来的楼市调控政策机制可能有较大的变化。

  但从短期来看,房价上行的局面恐难以改变。DTZ戴德梁行华南及华西区研究部助理董事张晓端认为,受宏观环境包括整体经济走势、货币供应情况以及国家政策等诸多因素的影响,住宅市场继续上升的势头或将在下半年受阻,但需求层面有强大支撑、未来新增供应有限,房地产市场仍将平稳上行。

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